Eind september startten in Sint-Katelijne-Waver, een gemeente net ten noorden van Mechelen, de afbraakwerken van de voormalige zorginstelling Borgerstein. Hiermee werd een nieuwe fase ingeluid van het project Borgerwijk. Na eerdere ingrepen vormen deze afbraakwerken de échte start van een ambitieuze reconversie van een historische site naar een groene en duurzame woonwijk. Doordacht wonen, daar gaat het bij Borgerwijk om.
door Jan Hoffman
De maquette illustreert hoe de hele site gestructureerd is. Beeld © Beel Architecten en archipelago
Meer informatie krijgen we van de twee architectenbureaus die zich gezamenlijk bogen over het uittekenen van het masterplan van deze nieuwe, 80.000 m² grote, multifunctionele zorg- en wooncampus. De architectenbureaus Beel architecten en archipelago en de landschapsarchitecten van Ontwerpbureau Pauwels (red: die laatsten namen de aan de gemeente overgedragen parkzone rond een vijver voor hun rekening) sloegen de handen in elkaar voor de in 2018 gehouden wedstrijd voor het masterplan van dit langdurige project, waarvan de definitieve afwerking in 2028 is voorzien. Ze wonnen de wedstrijd met een ontwerp dat voorziet in een ontwerp waarbij de campus is voorzien van een hoofdweg of spina, die als een soort rode draad de nieuwe gebouwen langs het park structureert en de logistieke processen stroomlijnt. Borgerwijk wordt aangepakt volgens de bouwteam-formule (‘design & build), voor de klant-projectontwikkelaar THV Bergesteyn (Cores Development – Vanhout Projects). Hier kunnen we aan toevoegen dat Daidaloz peutz instaat voor de akoestiek, Boydens (ondertussen sweco) de technieken voor zijn rekening neemt en dat de verantwoordelijkheid voor de stabiliteit berust bij Mouton.
Erfgoedsite met seminariegebouw
“De aanpak in bouwteam maakte het mogelijk om onze visie als architect op hedendaagse en menselijke woon- en zorgplekken succesvol te combineren met de praktijkgerichte en rijke, constructieve ervaring van de bouwpartners”, vertelt Bert Dendooven, architect en bestuurder bij archipelago. “Centraal staat hoe we ‘samenleven’ zin kunnen geven en dit tegelijk kunnen laten samenvallen met de specifieke behoeften van elke bewoner.”
De afbraakwerken van de voormalige zorginstelling Borgerstein startten eind september. Beeld © Cores
“De aantrekkelijkheid van deze site berust in grote mate op haar voorgeschiedenis”, pikt architect Tom Ryckaert, projectarchitect en bestuurder bij ontwerpend bureau Beel architecten, in. “In de jaren ’30 van de vorige eeuw gaf kardinaal Van Roey de opdracht om in Sint-Katelijne-Waver een van de grootste seminariegebouwen van België te bouwen. In 1936 begonnen de eerste priesterkandidaten er aan hun opleiding filosofie en theologie. Door een dramatische terugval in het aantal priesterroepingen kwam de toekomst van dit seminarie onder druk te staan en in 1970 stelde het aartsbisdom het hele domein te koop.”
“Het gebouwencomplex en het aangrenzende park werden in 1974 gekocht door de vzw Borgerstein”, licht Bert Dendooven vervolgens toe. “Deze vzw vormde het om tot een van de grootste zorgvoorzieningen in België. Hier werden personen met een handicap opgevangen, en tegelijkertijd was er een functie als rust- en verzorgingstehuis, waar in 2009 nog een artistieke dimensie bijkwam. Uiteindelijk bleek het gebouw zo ‘uitgeleefd’ dat er in 2018 gestart werd met de bouw van nieuwe zorggebouwen naast het seminariegebouw. Dit was de eerste stap in de herontwikkeling van het domein, waarbij de vzw ook toestemming gaf om de oude gebouwen en de bijhorende gronden te herbestemmen tot een site voor wonen, werken, zorgen en beleven.”
Borgerwijk gaat om een verweving van tal van functies: wonen, werken, zorgen en beleven. Beeld © Beel Architecten
Oud en nieuw op elkaar afgestemd
“We creëerden een architecturaal geheel waarin oud en nieuw op elkaar afgestemd zijn, met respect voor de belangrijke erfgoedwaarde van het voormalige Sint Jozefseminarie”, aldus weer Tom Ryckaert. “De zorgcampus werd opgeleverd in september 2021 waarna de verdere ontwikkeling van de site werd gerealiseerd. Diverse gebouwen zijn reeds in gebruik. Zo nam de vzw Borgerstein zijn intrek in de nieuwe zorgcampus en verwelkomde Borgerwijk daarnaast in 2022 zijn eerste nieuwe bewoners in de assistentiewoningen en appartementen van Residentie Philyra. Ook de sociale woningen/ appartementen werden dat jaar in gebruik genomen.
“De nieuwe zorgcampus op de site van het voormalige seminariegebouw creëert nieuwe woningen die zijn aangepast aan de specifieke behoeften van elke bewoner. De nieuwe multifunctionele structuren bieden plaats aan 70 bewoners met een beperking, 120 rusthuisbewoners en 50 inwoners van serviceappartementen. Ook gebouwen voor logistieke ondersteuning maken deel uit van de nieuwe structuur in een ontwikkeling welke door zijn opdeling in diverse gebouwen toch een vorm van kleinschaligheid weet te waarborgen” , verduidelijkt Bert Dendooven. “De zorgcampus integreert binnen de bestaande context en zoekt aansluiting met de site Berkendries, waar reeds sinds 2011 voorzien wordt in een 100-tal plaatsen voor begeleid wonen. De private, eerder residentiële ontwikkeling wordt eveneens afgetakt op de spina welke ook de zorgcampus ontsluit. Daarnaast worden binnen de private ontwikkeling ook buurtversterkende entiteiten verwacht: een buurtwinkel, een kinderdagverblijf, een school, horeca,…. De exacte samenstelling is echter nog wel volop in ontwikkeling.”
De nieuwe zorgcampus op de site van het voormalige seminariegebouw creëert nieuwe woningen die zijn aangepast aan de specifieke behoeften van elke bewoner. Beeld © archipelago
Afbraak- en renovatiewerken gestart
Momenteel worden de verouderde gebouwen stap voor stap afgebroken of gerenoveerd. RotorDC, een coöperatie gespecialiseerd in het hergebruik van bouwmaterialen, bracht in kaart welke materialen in het seminariegebouw een tweede leven kunnen krijgen en heeft ze inmiddels verwijderd. Een gespecialiseerde firma begon nadien met de verwijdering van het aanwezige asbest en de ontmanteling van de achterbouw.
Na het slopen van een eerste muur van het oude seminariegebouw voeren archeologen eerst een uitgebreid onderzoek uit, voor er nieuwe bouwactiviteit komt. Pas daarna wordt gestart met de werken voor de eerste gebouwen van de nieuwe fase. Dit worden de residenties ‘Arcus’ en ‘Hortus’. Beide gebouwen grenzen aan het Borgerwijk Park en bieden plaats aan 125 gezinnen. Arcus zal bestaan uit 76 ruime parkappartementen en luxueuze penthouses, terwijl Hortus 49 patio-appartementen aanbiedt. Deze patio-appartementen beschikken stuk voor stuk over 1, 2 of 3 slaapkamers en bieden ruime terrassen die grenzen aan de seminarietuinen, het achterliggende Borgerwijk Park of de groene binnentuinen. Op langere termijn zal er leefruimte geboden worden aan in totaal 230 gezinnen.
Verbinding campus met omgeving
Bert Dendooven verwijst niet zomaar naar een typisch stedelijke setting. De verschillende structuren (een rust- en verzorgingstehuis, serviceflats en een paviljoen voor bewoners met een beperking) zijn georganiseerd als een strip naast het bestaande seminariegebouw. Naar het voorbeeld van een nieuwe stadswijk bevinden er zich ook gemeenschappelijke open ruimtes. De integratie van externe functies, zoals het kinderdagverblijf en het dagcentrum, versterkt de verbinding tussen de campus en zijn omgeving.
Het hele gebied kan bogen op flink wat groene ruimtes. Beeld © archipelago
We zien onder meer hoe de kapel en voorbouw van het seminarie behouden blijven en worden gerenoveerd. Via de invulling met niet-residentiële functies blijft de voorbouw zowel fysiek als functioneel het gezicht van de site. Ook krijgt kunstatelier STUDIO Borgerstein er een nieuwe plek en liggen er concrete plannen op tafel voor een kinderdagverblijf en een medische groepspraktijk.
Goed om weten is dat ook de momenteel elders gehuisveste middelbare school De MET, die maximaal 250 leerlingen wil kunnen opvangen, deel zal uitmaken van Borgerwijk. De school zal ook een zich onder de kapel bevindende sporthal in gebruik nemen en het is de bedoeling dat deze sporthal later ook aan verenigingen uit de buurt ter beschikking kan gesteld worden.
“Als we het hebben over een nieuwe bestemming, dan moet je dit heel ver doortrekken”, stelt Tom Ryckaert. “Zo krijgt het seminariegebouw niet enkel een verjongingskuur, maar volgt ook een nieuwe bestemming. Denk dan aan de integratie van een buurtwinkel, een brasserie, kantoorruimtes, een dokterspraktijk,… Die bevinden zich op een unieke locatie in een bosrijk park dat als centrale ontmoetingsplek zal gaan fungeren.”
“Samenvattend kun je stellen dat we van een ‘gated community’, een afgesloten enclave met weinig interactie naar de buurt toe, alles openbreken. Nadat de poorten voor de zorgcampus opengingen, verdwijnt nu ook de omheining. Dit wordt een open plek, bestemd voor een grote diversiteit aan mensen, wat de doorstroming en de leefbaarheid van de site fel verbetert. Er ontstaat dankzij de verweving van zorg met private woonfuncties op diverse schalen en functies een nieuwe samenleving, waarbij het geheel de uitstraling krijgt alsof het organisch gegroeid is.”
Groen en duurzaam
De reconversie van de site is tegelijkertijd groen en duurzaam. Dit gaat veel verder dan louter het hergebruik van bouwmaterialen en saneerwerken. Zo wordt er ook ingezet op duurzame mobiliteit. Hierbij worden deelwagens, elektrische laadpunten en fietsenstallingen aangevuld met voldoende parkeergelegenheid boven- en ondergronds. De site wordt verder zoveel mogelijk onthard zodat het regenwater kan doorsijpelen in de bodem of gerecupereerd kan worden. Interessant om dieper op in te gaan, is hoe er geen gebruik wordt gemaakt van fossiele brandstoffen, maar van de natuurlijke warmte uit de bodem.
Screenshot uit de voorstellingsvideo. Zo moet Borgerwijk er uiteindelijk uit gaan zien. Beeld © Beel Architecten
“Om de energetische balans verder te verduurzamen wordt binnen dit project ook ingezet op geothermie”, zegt Bert Dendooven. “Een BEO-veld, oftewel Boorgat-Energie-Opslag-veld, zorgt via de vloerverwarming voor een aangename binnentemperatuur in de winter én de zomer. Naast dit systeem zal ook gebruik gemaakt worden van warmtepompen en zonnepanelen. Bij de laatste fase met de residentiële appartementen, fase 5, zal de energieopwekking in praktische banen geleid worden door een externe partij, die aan de hand van een soort abonnementsformule energie zal verkopen aan de gebruikers.”
“De partij die dit beheert, heeft er alle belang bij om dit op een efficiënte en duurzame manier te doen”, besluit Tom Ryckaert. “Omdat het om een project gaat met een enorme omvang is het interessant om alles te centraliseren, zodat niet iedereen met zijn eigen warmtepomp gaat werken. Eigenlijk krijg je hier te maken met een ESCo, een bedrijf dat de aanleg en het beheer en onderhoud van de (klimaat-)installaties van gebouwen overneemt. Een ESCo levert een gegarandeerde energiebesparing, inclusief de financiering ervan. Zoiets gebeurt kostenneutraal, dus zonder investeringskosten voor de vastgoedeigenaar. Momenteel wordt een inschatting gemaakt wat precies nodig is voor de nog deels te bestemmen voorbouw en hoe alles op het warmtenet kan worden aangesloten.”
Luchtfoto van de bestaande toestand. Beeld © Beel Architecten